Дипломная работа

от 20 дней
от 7 499 рублей

Курсовая работа

от 10 дней
от 1 499 рублей

Реферат

от 3 дней
от 529 рублей

Контрольная работа

от 3 дней
от 79 рублей
за задачу

Билеты к экзаменам

от 5 дней
от 89 рублей

 

Реферат Аренда земельных участков - Право

  • Тема: Аренда земельных участков
  • Автор: Мария
  • Тип работы: Реферат
  • Предмет: Право
  • Страниц: 25
  • ВУЗ, город: Санкт-Петербург
  • Цена(руб.): 500 рублей

altText

Выдержка

нды земель должно делиться между всеми тремя уровнями бюджета, тогда и планировать, и учитывать, и контролировать будет легко».
Для регистрации договоров аренды земельных участков необходимо представить следующие документы:
заявление правообладателя о регистрации договора аренды земельного участка;
нотариально заверенные копии свидетельства о регистрации юридического лица, учредительных документов со всеми зарегистрированными изменениями к ним;
решение полномочного органа о назначении (избрании) руководителя либо доверенность о предоставлении права подписи документов по вопросам оформления земельных правоотношений иному лицу;
доверенность представителей юридического лица на совершение действия по регистрации договора и получение документа с отметкой о государственной регистрации;
документ, удостоверяющий личность представителя;
распорядительный акт на землю (копия постановления или распоряжения уполномоченного органа) либо решение комиссии по предоставлению земли;
план земельного участка, заверенный органом земельного комитета;
копию платежного поручения или квитанции об оплате государственной регистрации;
справку Госкомстата России о присвоении кодов.
С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора
аренды недвижимого имущества.
Если в аренду сдается земельный участок (участок недр) или часть его, к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части его, сдаваемой в аренду (ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»)1.
Особого рассмотрения заслуживает вопрос о выкупе арендованного имущества: «1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. 2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. 3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества» (ст. 624 ГК).
Сторонами договора аренды являются арендодатель и арендатор.
Пункт 5 ст. 22 ЗК РФ предоставляет арендатору право на распоряжение арендованным земельным участком в пределах срока договора аренды без согласия арендодателя, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом ответственным по договору аренды перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется (п. 5 ст. 22 ЗК РФ).
Однако согласно п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Представляется, что оговорка «если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами» свидетельствует о том, что ЗК РФ может установить порядок осуществления правомочия арендатора по распоряжению арендованным земельным участком, отличный от того, что установлен в ГК РФ.
Следовательно, норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ, в соответствии с которой арендатор вправе распоряжаться арендованным земельным участком без согласия арендодателя, не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. Тогда как норма п. 5 ст. 22 ЗК РФ о том, что при передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу ответственным перед арендодателем становится новый арендатор, за исключением случая передачи арендных прав в залог, но заключать новый договор аренды не требуется, противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ. В соответствии с указанной нормой ГК РФ при реализации арендатором своих прав по распоряжению арендованным имуществом ответственным перед арендодателем остается сам арендатор, за исключением случая перенайма.
Однако, что при определении лица, ответственного перед арендодателем в случае передачи прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, следует руководствоваться нормой п. 5 ст. 22 ЗК РФ, поскольку в п. 2 ст. 607 ГК РФ предусмотрено, что законом могут быть установлены особенности аренды земельных участков.
Следовательно, ЗК РФ может вводить особенности аренды земельных участков, однако он не должен противоречить нормам ГК РФ, которые определяют общие принципы договорных обязательств. То есть ЗК РФ не должен нарушать предмет ведения, установленный в п. 1 ст. 2 ГК РФ.
Согласно п. 6 ст. 22 ЗК РФ, арендатор вправе передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора аренды без согласия собственника земельного участка, но при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. Пункт 2 ст. 615 ГК РФ разрешает субаренду с согласия арендодателя, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.
Досрочное расторжение договора аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключенного более чем на 5 лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды арендатором (п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Статья 619 ГК РФ предусматривает досрочное расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке, но срок действия договора, для которого возможно такое расторжение, не оговаривается.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (п. 1 ст. 46 ЗК РФ). Кроме того, согласно подп. 1 п. 2 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя, если нарушается его (участка) целевое назначение (категория земли). Категории земель установлены в ст. 7 ЗК РФ. Аренда земельного участка может быть также прекращена при таком использовании участка, которое приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительному ухудшению экологической обстановки (подп. 2 п. 2 ст. 46 ЗК РФ). Однако по указанному основанию прекращение аренды не допускается в период полевых сельскохозяйственных работ и в других случаях, предусмотренных федеральными законами (п. 3 ст. 46 ЗК РФ).
Пункт 2 ст. 46 ЗК РФ предусматривает и другие основания прекращения аренды.
Правила регулирования арендных отношений по использованию земель сельскохозяйственного назначения высвечивают положительные и негативные моменты этого правового института.
К положительным моментам аренды можно отнести следующие обстоятельства. Данный институт позволяет сельскохозяйственным и иным предпринимателям обеспечивать свою деятельность необходимыми земельными участками, если они в силу тех или иных условий не могут приобрести земельный участок в собственность.
Например, крестьянин-фермер получает для ведения своего хозяйства от государства земельный участок бесплатно лишь в размере среднерайонной нормы, которая, как правило, недостаточна для рентабельной работы. При отсутствии средств для приобретения дополнительных земель за плату он может получить их на праве аренды.
Институт аренды земель является эффективным правовым инструментом в случаях предоставления земельных участков иностранным гражданам, поскольку позволяет государству, не нарушая своего суверенитета, не торгуя земельной собственностью как национальным богатством, активно сотрудничать с иностранными фирмами и государствами.
Одновременно институт аренды земли имеет негативные стороны. При отсутствии социально справедливого регулирования арендных отношений этот институт создаёт возможность собственникам земли без достаточных оснований обогащаться за счёт арендаторов земельных участков.
Пункт 5 ст. 9 Закона об обороте земель гласит, что, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполняющий свои обязанности, по истечении срока действия договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок. Аналогичные нормы содержатся в п. 1 ст. 621 ГК РФ и в п. 3 ст. 22 ЗК РФ.
В соответствии с п. 3 ст. 22 ЗК РФ арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок в следующих случаях:
если собственники зданий, строений, сооружений, находящихся на чужих земельных участках, имеют преимущественное право на покупку или аренду этих участков (п. 3 ст. 35 ЗК РФ);
если граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений имеют исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков, на которых они находятся (п. 1 ст. 36 ЗК РФ);
если прекращается аренда земельного участка (ст. 46 ЗК РФ).
Договор аренды земельного участка может быть заключен на срок, не превышающий 49 лет. Если договор заключен на более длительный срок, то он считается заключенным на срок 49 лет (п. 3 ст. 9 Закона об обороте земель).
Пункт 7 ст. 9 Закона об обороте земель предусматривает экономическое стимулирование арендатора, если договор заключен на срок не менее 10 лет. Стимулирование это должно осуществляться в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством о налогах и сборах.
Согласно п. 7 ст. 22 ЗК РФ, «земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора аренды земельного участка обязан по требованию арендодателя привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием; возместить убытки, причиненные при проведении работ; выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка».
Мисник Н. Н. указывает, что такие договоры аренды имеет смысл заключать во всех ситуациях, когда земельный участок необходим для государственных или муниципальных нужд на короткий срок (например, для ремонта коммуникаций).
Исключение составляют те случаи, когда собственник земельного участка совпадает в одном лице с государственным или муниципальным образованием, для нужд которого необходим участок.
Следует обратить внимание на то, что срок аренды должен быть достаточным для исполнения обязанностей арендатора, предусмотренных п. 7 ст. 22 ЗК РФ, и при этом не превышать одного года. Если же участок необходим на более длительный срок, то договор аренды может быть перезаключён, либо участок может быть изъят в случаях, предусмотренных ст. 49 ЗК РФ.
«При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 4 и 5 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления» (п. 9 ст. 22 ЗК РФ).
Данная норма императивна. Как считает Мисник Н. Н., по всей вероятности, в официальный текст Земельного кодекса РФ вкралась опечатка, и вместо слов «в пунктах 4 и 5 настоящей статьи» в данной норме следует читать «в пунктах 5 и 6 настоящей статьи». В противном случае эта норма, по его мнению, частично утрачивает смысл. Если участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передан в аренду на срок до пяти лет, применяются положения п . 5 и 6 данной статьи. Императивные права арендодателя, которые не могут быть ограничены даже договором, призваны стимулировать долгосрочную аренду государственных и муниципальных земель (сроком свыше пяти лет).
В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ).
Данную норму следует толковать в совокупности с нормами гражданского законодательства. В частности, его действие не должно распространяться на случае, когда несовершеннолетний наследник уже вступил в брак или эмансипирован, то есть является полностью дееспособным.
Кроме того, несовершеннолетний, достигший 14 лет, вправе сам передать свой участок в аренду с письменного согласия своих родителей, усыновителей, попечителей (ст. 26 ГК РФ).








Заключение
Итак, мы определили, что представляет собой земельный участок,
рассмотрели основные элементы договора аренды земельных участков, а также основания прекращения договора аренды земельных участков.
Представляется, что разработка и принятие специального федерального закона «Об аренде сельскохозяйственных земель» могла бы позволить комплексно решить некоторые проблемы аренды земли. Принятие такого закона предусмотрено в п. 2 ст. 607 ГК РФ.
Таким образом, если в ГК РФ прописаны общие принципы аренды имущества, то ЗК РФ и Закон об обороте земель установили особенности аренды земельных участков, обусловленные их спецификой как объектов права собственности и аренды.
В целом ЗК РФ и Закон об обороте земель являются большим шагом вперед в рамках реформы земельных отношений в нашей стране, включая отношения собственности и аренды земли. Но предстоит ещё большая работа по развитию нормативно-правовой основы этих отношений, особенно по разработке оптимальной системы правового регулирования аренды земельных участков, которая могла бы обеспечить эффективное хозяйствование на земле.



Список используемой литературы:
Конституция РФ.
Земельный кодекс РФ.
Гражданский кодекс РФ.
ФЗ от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
ФЗ от 2.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (ред. от 22.08.2004г.).
ФЗ от 24.07.2002г. № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (ред. от 07.03.2005г.).
Закон РФ от 11.10.1991г. № 1738-1 «О плате за землю» (ред. от 07.03.2005г.).
Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958, с. 498.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. М., 2000, с. 873.
Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. М., 1999, с. 512.
Дьяков А. Л. Особенности аренды земельных участков в Российской Федерации // Современное право. 2004, № 9.
Законодательное регулирование определения арендной платы за землю и выкупной цены земли в Российской Федерации (Материалы парламентских слушаний 13.11.2003г., г. Москва). М., 2003, с. 202.
Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000, № 7.
Крассов О. И. Юридическое понятие «Земельный участок» // Экологическое право, 2004, № 2.
Постатейный комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Р. Я. Вишневецкой, Г. А.. Мисника, Н. Н. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004.







1 Крассов О. И. Юридическое понятие «Земельный участок» // Экологическое право, № 2, 2004.
1 Аксененок Г. А. Земельные правоотношения в СССР. М., 1958, с. 137.
ФЗ от 2.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
Крассов О. И. Юридическое понятие «Земельный участок» // Экологическое право, № 2, 2004.
ФЗ от 15.04.1998г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».
ФЗ от 2.01.2000г. № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре».
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. М., 2000, с. 260.
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. М., 2000, с. 289.
Закон РФ от 11.10.1991г. № 1738-1 «О плате за землю» (ред. от 07.03.2005г.).
Законодательное регулирование определения арендной платы за землю и выкупной цены земли в Российской Федерации (Материалы парламентских слушаний 13.11.2003г., г. Москва). М., 2003, с. 202.
1 ФЗ от 21.07.1997г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ред. от 30.12.2004г.).
Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая. М., 2000, с. 283.
Крассов О. И. Юридическое понятие «Земельный участок» // Экологическое право, № 2, 2004.
Постатейный комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Р. Я. Вишневецкой, Г. А.. Мисника, Н. Н. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004, с. 84.
Постатейный комментарий к Земельному кодексу / Под ред. Р. Я. Вишневецкой, Г. А.. Мисника, Н. Н. Мисника. Ростов-на-Дону, 2004, с. 85.
Иконицкая И. А., Краснов Н. И., Павлова Э. И. и др. Договоры в сфере земельных отношений в сельском хозяйстве // Государство и право. 2000, № 7, с. 35.





HYPER13PAGE HYPER15

23


 

НАШИ КОНТАКТЫ

Skype: forstuds E-mail: [email protected]

ВРЕМЯ РАБОТЫ

Понедельник - пятница 9:00 - 18:00 (МСК)

ПРИНИМАЕМ К ОПЛАТЕ