Дипломная работа

от 20 дней
от 7 499 рублей

Курсовая работа

от 10 дней
от 1 499 рублей

Реферат

от 3 дней
от 529 рублей

Контрольная работа

от 3 дней
от 79 рублей
за задачу

Билеты к экзаменам

от 5 дней
от 89 рублей

 

Курсовая Рынок закладных в РФ, его становление и развитие - Деньги и кредит

  • Тема: Рынок закладных в РФ, его становление и развитие
  • Автор: Татьяна
  • Тип работы: Курсовая
  • Предмет: Деньги и кредит
  • Страниц: 27
  • ВУЗ, город: Москва
  • Цена(руб.): 1500 рублей

altText

Выдержка

ственно снизилась у «малых» ипотечных банков с 54 % до 4 %. Снижение доли долгосрочных кредитов также отмечено у «средних» банков с 33 % до 8 %. У крупных банков снижение происходило более медленными темпами: с 74 % до 69 % автором изображено на рисунке 2. Однако на рынке российского ипотечного кредитования имеются также исключения. Например, Сбербанк уже на протяжении года не меняет свои условия кредитования. Более того, в конце марта 2008 г. он по нескольким ипотечным программам уменьшил минимальные процентные ставки в евро и долларах. Следует отметить, что на Сбербанк приходится около половины всех выданных в России ипотечных кредитов. Свои ставки по ипотечному кредитованию в первом квартале 2008 г. уменьшили также Банк жилищного финансирования, Московский банк реконструкции и развития (МБРР), ДельтаКредит, Славинвестбанк, Кредит Европа банк, Экспобанк, а также Национальная ипотечная компания.Рисунок 2- Доля кредитов, выдаваемых физическим лицам, сроком более 3-х лет, %Американский ипотечный кризис следует расценивать как предупреждение для российских регуляторов и участников ипотечного рынка и наглядную демонстрацию ошибок, повторение которых мы обязаны избежать.Согласно данным Банка России, в феврале 2009 г. банки выдали ипотечных кредитов на сумму 8,5 млрд. руб. (8,2 млрд. – в рублях и 300 млн. руб. – в валюте). Это существенно ниже, чем в четвертом квартале 2008 г., когда среднемесячная выдача ипотеки была на уровне 32 млрд. руб. В первом квартале 2008 г. среднемесячный объем выдачи ипотеки составлял около 50 млрд. руб. Февральские результаты по объему выданных ипотечных кредитов в 2009 г. соответствуют данным начала 2006 г.Кризис ликвидности показал острую необходимость в развитии внутреннего рынка ипотечных ценных бумаг. Такое развитие на сегодняшний день тормозится очень консервативным законодательством о рынке ценных бумаг и отсутствием на рынке такого важного инвестора, как Пенсионный фонд РФ.Действующее российское законодательство, как правило, императивно указывает эмитенту условия выпуска, обращения и погашения ценных бумаг и не дает ему возможность конструировать условия ценной бумаги, исходя из интересов инвестора. В определенной мере даже точечные поправки в ряд подзаконных актов смогут существенно улучшить условия выпуска ипотечных ценных бумаг на российском рынке. К таким поправкам можно отнести внесение изменений в правила листинга российских бирж, обеспечивающих допуск ипотечных ценных бумаг в котировальные списки высшей категории; включение ипотечных бумаг в ломбардный список Банка России; снижение требований к эмиссионным документам ипотечных облигаций.Определенные шаги в этом направлении уже сделаны. Банк России внес поправку в указание "О перечне ценных бумаг, входящих в ломбардный список Центробанка", которая предусматривает возможность включения в ломбардный список ипотечных облигаций, выпущенных по российскому законодательству через специальных агентов. В соответствии с нововведением для включения в ломбардный список выпуску бумаг с ипотечным покрытием должен быть присвоен международный рейтинг не ниже "ВВВ". Облигации должны быть допущены к обращению на организованном рынке ценных бумаг.Минэкономразвития направило в правительство предложения, либерализующие выпуск ипотечных облигаций. В случае их реализации банки смогут рефинансировать в кредиты с небольшим первоначальным взносом и увеличить предложение таких продуктов для заемщиков. Идея заключается в том, чтобы при выпуске ипотечных облигаций банки соблюдали установленное законом соотношение кредит/залог (70 на 30 %) по всему пулу кредитов, которыми обеспечены бумаги, а не для отдельного кредита. В результате банки могут рефинансировать по российскому праву только кредиты с большим первоначальным взносом (от 30 %), даже если в среднем по портфелю соотношение кредит/залог составляет 70 на 30 %. Реализация предложения Минэкономразвития расширит банкам возможности рефинансирования ипотеки внутри страны и позволит увеличить выдачу ипотечных кредитов с небольшим первоначальным взносом. Банки смогут возобновить либеральные для заемщиков программы, которые им пришлось сократить в конце 2008 г.Более сложными являются разработка ФСФР нормативных правовых актов, позволяющих выпускать ипотечные сертификаты участия, и внесение некоторых поправок в Налоговый кодекс РФ и Закон «Об ипотечных ценных бумагах».Дешевая массовая ипотека немыслима без адекватного развития рынка жилищного строительства. Темпы ввода в строй жилой недвижимости в России за девять месяцев 2008 г. упали в 8 раз по сравнению с прошлым годом: 3,9 % за январь-сентябрь 2008 г. против 31,3 % в тот же период 2007 г. Если рассматривать в территориальном разрезе, то 50,4 % строительства сосредоточено в 11 регионах России, что крайне неравномерно. При этом в некоторых регионах преобладает строительство индивидуального жилья.Запустить очередной виток обновления жилого фонда можно только при обширной государственной поддержке застройщиков, потребителей, общественных жилищных инициатив. Требуется масштабная государственная программа по кардинальной замене жилищного фонда и повышению доступности жилья, включая широкий диапазон социальных проектов. Программа, аналогичная той, которая развивалась в строительной отрасли в послевоенные годы. В России на протяжении периода 2001 – 9 месяцев 2008 гг. на рынке рефинансирования присутствовало ограниченное количество игроков, ориентированных на приобретение пулов ипотечных кредитов. К середине 2007 г. на рынке рефинансирования присутствовало порядка 6 компаний, активно наращивающих свои портфели ипотечных кредитов с целью последующей секьюритизации.В связи с сокращением возможностей по секьюритизации ипотечных кредитов в России и за рубежом (так, например, последний выпуск был зарегистрирован в июле 2008 г. банком «Евротраст»), в 3 квартале 2008 г. объемы рефинансирования снизились по сравнению со 2 кварталом 2008 г. на 24 %. На снижение объемов рефинансирования повлияло сокращение программ рефинансирования кредитов банком «ВТБ-24», снижение составило 33 %. Помимо этого Банк «Кит-Финанс» и «Атта-Ипотека» не осуществляли деятельность по рефинансированию. В 3 квартале 2008 г. АИЖК рефинансировано 7,2 млрд. руб., ВТБ-24 – 3,6 млрд. руб., ГПБ Ипотека – 2,5 млрд. руб., Русский ипотечный банк – 0,6 млрд. руб. Таким образом, в 3 квартале 2008 г. на рынке рефинансирования доля АИЖК составила 53 %. В конце 3 квартала 2008 г. банк ВТБ-24 и Русский ипотечный банк объявили о приостановке программ рефинансирования кредитов у банков. Таким образом, в 4 квартале 2008 г. и на протяжении 2009 г. АИЖК остается ключевой рефинансирующей компанией на рынке приобретения пулов ипотечных кредитов рисунок 3 .Рисунок 3 - Доли рефинансирующих организаций в 2003 – 2009 гг. Объем рефинансирования (сделок купли-продажи ипотечных кредитов) за 9 месяцев 2008 г. составил 45,1 млрд. руб., что составляет 8,4 % от объема выдачи ипотечных кредитов в год. Максимальная доля рефинансирования была в 2005 г. – 29 %, за этот же период АИЖК приобрело 7,8 млрд. руб. или 62 % от всего объема рефинансирования.В современных условиях отрицательной макроэкономической конъюнктуры временно утратившие доверие инвесторов инструменты секьюритизации ипотечных активов (падение объема сделок секьюритизации активов в Европе и США в первом полугодии 2008 г. по сравнению с первым полугодием 2007 г. составило 25,4 % и 52,5 % соответственно) вряд ли смогут обеспечить в ближайшее время рефинансирование российской ипотеки хотя бы на текущем уровне.Многие специалисты считают, что в условиях современного кризиса ликвидности государство должно оказывать в первую очередь материальную поддержку. Правительство РФ планирует направить в капитал Агентства по ипотечному жилищному кредитованию 20 миллиардов рублей, а также предоставить кредит на 40 миллиардов рублей. В свою очередь, Агентство готовит целый ряд мер для поддержания ипотечного рынка. В дополнение к выкупу закладных планируется использовать другие способы – например, перейти к покупке значительных пулов закладных и к покупке ипотечных ценных бумаг.Общая задолженность граждан по ипотеке на начало 2009 г. составила 1, 072 трлн. руб. Объем невозвратов по рублевой ипотеке составляет 7 млрд. руб., по валютной – 7,6 млрд. руб. По словам Г. Грефа, председателя Сбербанка РФ, просроченная задолженность российских банков ежемесячно увеличивается на 20 %. Потенциальный объем проблемных активов банков к концу года может превысить 10 %. Во многом на ухудшение ситуации в банковском секторе оказывает увеличение просроченной задолженности по ипотечным кредитам. С октября 2008 г. по 1 марта 2009 г. доля просроченных рублевых ипотечных кредитов выросла с 0,4 до 0,9 %, просрочка валютных кредитов выросла с 1,05 % до 2,9 % . В связи с этим 5 февраля 2009 года правление АИЖК утвердило «Стандарт реструктуризации ипотечных кредитов (займов) для отдельных категорий заемщиков». В этом документе АИЖК постаралось учесть интересы всех участников сделки – и заемщиков, и кредиторов. АИЖК предлагает две основные формы реструктуризации ипотечных кредитов: смешанный договор и стабилизационный кредит. Если используется первая схема реструктуризации ипотечного кредита, то АИЖК предоставляет средства в размере 20 % от размера денежных средств, предусмотренных в конкретном договоре. Таким образом, у банка появляется ликвидность в размере одной пятой кредита, которую он сможет разместить по ставкам денежного рынка.Если реструктуризация ипотечного кредита заемщика была проведена по схеме стабилизационного кредита, который банк предоставляет заемщику самостоятельно, АИЖК рефинансирует выданный стабилизационный кредит по истечении льготного периода. Другой заинтересованной стороне – заемщику АИЖК предоставляет возможность изменения графика платежей по погашению задолженности, в том числе перераспределение размеров ежемесячных платежей и/или увеличение общего срока исполнения обязательств. По замыслу его авторов, получив передышку (до 12 месяцев), заемщик сможет найти работу и восстановить свою платежеспособность, после чего погасить долги. АИЖК демонстрирует полную готовность к масштабной работе. В 2009 г. на реструктуризацию ипотечных кредитов правительство выделило 5 млрд. руб. При этом не исключается возможность существенного увеличения этой суммы в течение года в случае необходимости.На данный момент банки самостоятельно разработали несколько схемреструктуризации ипотечных кредитов. Первый вариант – рефинансирование ипотечных кредитов, выданных в иностранной валюте, в рублевые. Второй вариант – реструктуризация долга. Эта программа по своему содержанию схожа с программой, предложенной АИЖК. Однако банк, осуществляя реструктуризацию самостоятельно, к заемщикам предъявляет менее жесткие требования. Так, этим продуктом могут воспользоваться заемщики, доходы которых сократились на 30 % и более. Третий вариант – увеличение срока возврата кредита. 3.Сравнительный анализ рынка России и США Рынок ипотечного кредитования подразделяется на первичный и вторичный. На первичном рынке происходит предоставление кредитов под залог недвижимости. На этом этапе у кредитора возникает долгосрочный актив в виде имущественных прав требований, обеспеченных залогом недвижимости (ипотечный кредит). В то же время у кредитора возникновение этого актива связано со снижением объемов денежных ресурсов. Эти обстоятельства диктуют необходимость для кредитора привлекать свободные денежные средства с рынков долгосрочного ссудного капитала, что в итоге и порождает вторичный рынок ипотечного кредитования – механизм рефинансирования.Механизм рефинансирования при ипотечном кредитовании похож во всех развитых странах и отличается в основном организационными подходами. Варианты рефинансирования могут быть самыми различными.На современном этапе можно условно выделить две основные схемы организации ипотечного рынка: одноуровневая и двухуровневая. Эти две базовые схемы различаются по следующим основным признакам: по степени участия кредитных учреждений в процессе кредитования и инвестирования и участию или не участию заемщика в образовании организационно-правовой формы кредитного института и его финансовых активов.Одноуровневая схема ипотечного кредитования рисунок 4 характерна для стран западной Европы и включает в себя такие модели, как классическая (континентальная) модель и модель ссудо-сберегательных учреждений.ЗаемщикИнвесторИпотечный банкЗаемщикРисунок 4- Одноуровневая схема организации рынка ипотечных кредитовСуть одноуровневой схемы, включающей множество инвестиционных технологий, заключается в том, что выдавший ипотечный кредит (кредитное учреждение) самостоятельно рефинансирует ипотечные кредиты путем выпуска ценных бумаг облигационного типа – закладных листов. Характерной чертой одноуровневой классической (континентальной) модели является ее закрытость – источниками для кредитования являются собственные средства банка (кредитного учреждения) и средства, получаемые по банковским операциям (депозитные вклады, средства на счетах, краткосрочные и долгосрочные займы, эмиссия ценных бумаг). Надежность и стабильность банка, аккумулирование в одних руках всего процесса кредитования позволяют существенно снизить уровень процентной ставки, а большие риски долгосрочных операций снижаются путем различных ограничений, предусматриваемых кредитным договором . Двухуровневая (американская) схема ипотечного кредитования преимущественно применяется в странах англо-американской системы права рисунок 5. Суть двухуровневой схемы ипотечного кредитования состоит в том, что ипотечные кредиты, выданные на первичном рынке, переуступаются специально созданным агентствам (операторам).ЗаемщикИнвесторИпотечный банкЗаемщикПул закладныхИнвесторРисунок 5 - Двухуровневая схема организации рынка ипотечных кредитовРоль агентств заключается в перераспределении ресурсов и достижении единообразия ипотечных сделок, повышении ликвидности ипотечных кредитов, перераспределении рисков .Основными недостатками этой схемы являются: сложность структуры построения; невозможность прямого интегрирования в иные гражданско-правовые условия; дороговизна содержания, что увеличивает стоимость кредитных средств для заемщика; сильная зависимость от колебаний на рынке ссудного капитала и экономической ситуации в целом; тесная взаимосвязь участников ипотечного рынка между собой по исполнению обязательств.Положительными моментами двухуровневой схемы в первую очередь являются: существенное расширение источников финансирования операций по ипотечному кредитованию; перераспределение рисков между кредиторами; возможность перераспределения ресурсов между регионами и секторами экономики, что является существенным и для России. Деление на две схемы рынка ипотечного кредитования достаточно условно, т.к. имеется тенденция к быстрому размыванию границ между первичным и вторичным рынками.В Российской Федерации функционирует двухуровневая схема ипотечного кредитования, обязательным условием которой является наличие специального агентства. В сентябре 1997 года в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» (далее АИЖК), основным уставным направлением деятельности которого является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки прав требований по таким кредитам на средства, привлекаемые путем размещения облигаций Агентства на фондовом рынке.Система АИЖК предполагает наличие сети региональных операторов, при создании которых в качестве основного требования выдвигается следующее условие: не менее 51 % величины уставного капитала оператора должны составлять средства местных администраций. Таким образом, деятельность региональных операторов осуществляются под контролем органов местного самоуправления, что в некоторых случаях ограничивает их действия.Основными участниками ипотечного рынка являются региональные операторы, сервисные агенты, банки – первичные кредиторы, страховые и оценочные компании. Схема рефинансирования ипотечных кредитов в России представлена на рисунок 6.Агентство формирует из закладных залоговое покрытие и выпускает ипотечные ценные бумаги (далее ИЦБ).Рисунок 6- Механизм рефинансирования ипотечных кредитовНа ипотечном рынке России обращаются следующие виды ценных бумаг: облигации с ипотечным покрытием и ипотечные сертификаты участия. Облигация с ипотечным покрытием – это облигация, исполнение обязательств по которой обеспечивается залогом ипотечного покрытия. Данная ценная бумага закрепляет право владельца на получение фиксированного процента своей номинальной стоимости. Ипотечный сертификат участия – это ценная именная неэмиссионная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требование по которым составляют ипотечное покрытие. В условиях кризиса сокращение участия государства (и АИЖК, в качестве его агента) в рефинансировании (выкупе и последующей секьюритизации) ипотечных кредитов не отвечает стратегическим потребностям рынка. В качестве основания для таких выводов следует провести сравнение с ипотечным рынком США, где в период с 2003 по 2005 гг. из-за увеличения доли участия независимых оригинаторов в рефинансировании ипотечных кредитов значительно возросли риски ипотечных кредитов, прежде всего за счет снижения стандартизации.Однако последствия мирового финансового кризиса пока не оказали такого сильного влияния на наш внутренний рынок ипотечного кредитования, как в других странах. Для нашей страны явилось благом то, что ипотечный рынок в России находится в стадии развития, соответствующий 1960 – 1970-м гг. в США. Качество российских заемщиков соответствует сегменту prime-заемщиков в США. В России невелико количество предлагаемых ипотечных продуктов. Рынок в достаточной степени стандартизирован благодаря наличию стандартов Агентства по Ипотечному жилищному кредитованию. На момент кризиса в США предлагалось около 700 различных ипотечных продуктов. 95 % российской ипотеки – это кредиты с фиксированной ставкой от 5 до 30 лет с андеррайтингом заемщика либо по стандартам АИЖК. Объемы ипотечного кредитования в России не превышают 2 % от ВВП, в то время как в США показатель доходит до 60 %. Сегодня нет единого мнения относительно того, как долго продлится мировой финансовый кризис, и каким предстанет обновленный жилищный сектор. Однако, изучая меры по его поддержке, можно сделать вывод, что западные страны пока не готовы изменить вектор развития жилищного сектора и по-прежнему намерены делать ставку на ипотеку. Во всяком случае, антикризисные меры зарубежных правительств нацелены на восстановление ипотечных механизмов. Аналогичной позиции придерживаются и в России. Российские власти, как это уже случалось не однажды, пытаются слепо клонировать западные рецепты, концентрируясь на реанимации ипотечного кредитования и поддержке крупных строительных компаний. Однако слишком многое указывает на то, что американские лекала нам уже не подходят. В Америке уровень развития ипотеки таков, что способствует решению жилищной проблемы. В России же масштабы ипотечного кредитования по западным меркам мизерны. Ипотечная задолженность оценивается примерно в 1 трлн. руб. (для сравнения: задолженность американцев по ипотечным кредитам в 2008 г. составляла 10,6 трлн. долл.). За последние несколько лет ипотечными кредитами в России воспользовалось всего около 800 тыс. российских семей. При этом большинство из них купили жилье советской постройки на вторичном рынке. Поэтому в первую очередь, необходимо решить проблему фундаментальной неразвитости рынка жилья. Необходимо разработать дополнительное законодательство и обеспечить поддержку судебной системы для закрепления

 

ПРИНИМАЕМ К ОПЛАТЕ