Дипломная работа

от 20 дней
от 7 499 рублей

Курсовая работа

от 10 дней
от 1 499 рублей

Реферат

от 3 дней
от 529 рублей

Контрольная работа

от 3 дней
от 79 рублей
за задачу

Билеты к экзаменам

от 5 дней
от 89 рублей

 

Курсовая Ипотечное кредитование - Управление персоналом (Менеджмент)

  • Тема: Ипотечное кредитование
  • Автор: Юлия
  • Тип работы: Курсовая
  • Предмет: Управление персоналом (Менеджмент)
  • Страниц: 31
  • ВУЗ, город: ФА при правительстве РФ
  • Цена(руб.): 1500 рублей

altText

Выдержка

иобретение жилья;
- предоставление гражданам льготных условий кредитования;
- принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик - установленным критериям;
- эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;
- выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.
1.3. Эффективность ипотеки

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком. На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов, перепродажа пулов закладных.
Под системой ипотечного кредитования подразумевается создание соответствующих институтов и отработанных механизмов, которые бы обеспечили возможность эффективного ипотечного кредитования.
Для формирования слаженной и эффективно функционирующей системы ипотечного кредитования в первую очередь необходима действующая система ипотечных кредитных институтов, включая банки и другие ипотечные кредитные учреждения, непосредственно осуществляющих ипотечные кредитные операции. Эффективность функционирования данной системы в значительной степени зависит от уровня развития инфраструктуры, включающей систему регистрации оборота недвижимого имущества, систему профессиональной оценки стоимости недвижимого имущества, страховые компании, а также институты, организующие деятельность на вторичном рынке ипотечных ссуд, и некоторые другие элементы.
Ставя задачу создания целостной рыночной системы ипотечного жилищного кредитования, ориентированной прежде всего на использование эффективных стандартных финансовых механизмов, необходимо учитывать возможность применения схем жилищного финансирования, направленных на использование местных ресурсов и отражающих специфику отдельных регионов. В переходных условиях формирования и создания системы ипотечного жилищного кредитования такие схемы могут помочь решению жилищной проблемы определенной части населения, хотя в силу ограниченности местных ресурсов, их ориентации на региональные особенности масштабы их реализации лимитированы.
Главная цель - создать работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.
Ипотечные отношения обладают огромным потенциалом, в полной мере не реализующимся в жилищной сфере, хотя именно эти отношения являются тем действенным средством, которое позволяет решить ряд насущных задач:
1) обеспечить долговременную и прочную интеграцию рынка недвижимости и финансового рынка;
2) обеспечить щадящий режим приобретения жилья гражданами;
3) повысить инвестиционную активность в капитальном строительстве.
В зависимости от стоимости жилья, источников средств, платежеспособности и категории (с учетом прав на льготы) граждан, желающих улучшить жилищные условия, выделяются несколько жилищных стратегий:
- стратегия, рассчитанная на предоставление государственных субсидий и помощь предприятий;
- смешанная стратегия, основанная на использовании государственных субсидий и собственных средств граждан;
- рыночная стратегия, ориентированная в основном на собственные средства граждан.
Деятельность субъектов ипотечного рынка, в первую очередь граждан-заемщиков и банков-кредиторов, особенно в период формирования и становления системы ипотечного жилищного кредитования, без специальных мер поддержки муниципалитета практически невозможна.
От внедрения административных основ системы ипотечного кредитования выигрывает территория в целом. Муниципальные органы стимулируют процесс жилищного строительства, а значит, и рост налоговых поступлений, но в то же время минимизируют свои риски, получая при невыполнении гражданином условий кредитования для нужд города либо новую квартиру, либо квартиру повторного заселения.
В настоящее время кредиты, предлагаемые банками на приобретение жилья, доступны ограниченному кругу лиц. Создание системы ипотечного кредитования со встроенными юридическими и экономическими механизмами ограничения рисков, мобилизации финансовых ресурсов способно существенно удешевить ипотечные кредиты и превратить их в эффективное средство решения жилищной проблемы для граждан России.
1.4. Отличия российской ипотеки

Ипотечные банки и крупные строительные компании оптимистично рассуждают о развитии кредитных программ на покупку жилья. Но при этом доля купленных по ипотеке квартир в России до сих пор не перешагнула отметку 10% общего числа сделок. Например, в США до 90% жилья приобретается с помощью кредитов. Многие российские специалисты рынка недвижимости полагают, что именно американская модель ипотечного кредитования является идеальной для отечественных условий.
Самым важным отличием российской ипотеки от зарубежной это разные условия конкуренции. В США, например, где существует большое количество банков и борьба за клиента, банки конкурируют между собой по годовым процентным ставкам и предложением ипотечных программ с разными условиями. Таким образом, клиент может выбирать наиболее оптимальный для себя вариант. В России же, конкуренция, в первую очередь, основана на андеррайтинге клиента, т.е. на оценке кредитоспособности заемщика с учетом его серых доходов. В ближайшем будущем вторым важным условием конкуренции в России станут не ставки и не условия программ, а качество обслуживания клиентов. Сегодня единичные банки предоставляют качественное обслуживание, работая на объеме. На Западе вопрос качества обслуживания возникает достаточно редко. Если говорить о США, то большая часть первичной работы с клиентом отдается на аутсорсинг ипотечным брокерам.
Еще одним отличием отечественной ипотеки является ее сравнительная молодость. Например, в Америке жизнь в кредит - это не показатель финансовых затруднений, а норма. И люди не представляют себе, как можно приобрести собственное жилье, не обратившись в банк за кредитом.
Принципиальный для российского покупателя момент заключается в том, что надо выбрать, на каком рынке приобретать жилье — первичном или вторичном. Купив квартиру на начальном этапе строительства дома, реально сэкономить до 30% ее общей стоимости, но ипотечные банки неохотно выдают кредиты на покупку возводимого жилья. В первую очередь это связано с риском недостроя.
В отличие от российского рынка, где под первичным рынком понимают жилье в строящихся домах, а приобретение таких объектов осуществляется преимущественно на начальных этапах строительства, в большинстве западных стран подобная практика является скорее исключением из правил: жилье там продается уже готовым. Поэтому с точки зрения ипотеки первичный и вторичный рынок в развитых странах не имеют столь принципиальных различий: в любом случае есть предмет залога, что является основным условием ипотеки.
Еще одним отличием российской ипотеки является подход к неплательщикам. Законодательство США, например, позволяет выселять таких заемщиков «на улицу», но на практике доля подобных выселений минимальна — вопрос обычно решается на уровне местных властей, и неудачливым заемщикам предоставляется муниципальное дешевое, но вполне достойное жилье. В России такое требование — предоставить альтернативное жилье — зафиксировано законодательно, но реализовать это весьма проблематично: квартир для этих целей в нашей стране нет. В этой ситуации вполне вероятно, что, согласно лучшим российским традициям, строгость закона будет компенсироваться необязательностью его исполнения. А в качестве альтернативы станут выделять практически любое, даже не очень пригодное для проживания. Американский гражданин, выселенный за неуплату кредита, вправе рассчитывать на приличную муниципальную квартиру, в то время как российский гражданин соглашается на ипотеку только для того, чтобы получить жилье, сравнимое по классу с муниципальным, и долгие годы платить за него огромные проценты банку.
2. Предоставление ипотечных кредитов
2.1. Порядок предоставления ипотечных кредитов

Процедура оформления ипотеки предусматривает основные этапы:
1. Обращение в Банк за получением консультации по действующим программам ипотечного кредитования.
В ходе первичной консультации специалист отдела ипотечного кредитования рассказывает об основных условиях предоставления ипотечного кредита, этапах проведения ипотечной кредитной сделки, о требованиях Банка к предмету залога (квартире, приобретаемой за счет кредитных средств), проведет предварительные расчеты параметров ипотечного кредита (лимита кредитования, размера ежемесячного аннуитетного платежа, размера собственных средств, необходимых для оплаты первоначального взноса за приобретаемую квартиру и дополнительных расходов, связанных с проведением ипотечной кредитной сделки).
2. Чтобы оформить ипотеку дома или квартиры следует подать в выбранный банк заявку на получение ипотечного кредита и все необходимые документы для ипотеки, большинство из которых имеет стандартную форму.
3. Рассмотрение Банком кредитной заявки и принятие решения о кредитовании. Принятие банком решения о предоставлении кредита может занять от нескольких дней до нескольких недель. Некоторые ипотечные банки предлагают услугу "экспресс - ипотека", когда решение о выдаче кредита принимается за считанные часы. В случае положительного решения банковской кредитной комиссии, можно переходить к выбору дома или квартиры.
4. Выбор квартиры, проверка правоустанавливающих документов, оценка рыночной стоимости (в случае положительного решения Банка о кредитовании).
На данном этапе клиент осуществляет поиск квартиры, отвечающей его требованиям и требованиям Банка. При этом Банк может рекомендовать клиенту обратиться по вопросам подбора квартиры в риэлторские компании, являющиеся партнерами банка в рамках программы ипотечного кредитования. За определенное банком время (несколько месяцев) заемщику необходимо найти подходящую квартиру (или дом), которая отвечала бы требованиям к ипотечному жилью, выдвинутым банком-кредитором. По выбранной квартире (дому) следует собрать документы, которые требуются для проведения сделки купли-продажи, а также оценки жилья.
После положительного результата проверки документов по квартире Банком и страховой компанией, клиент проводит оценку рыночной стоимости квартиры в одной из оценочных компаний, рекомендованных Банком. Оценка жилья - это обязательный этап оформления ипотеки дома или квартиры. Связан он с ограничением суммы кредита, которую может предоставить банк – это не более 80-100% оценочной стоимости жилья. Именно оценочной стоимости, а не рыночной (той, которую может запрашивать продавец).
5. Личное и имущественное страхование.
Клиент за счет собственных средств до заключения договоров по ипотечной кредитной сделке должен осуществить страхование:
- жизни и потери трудоспособности;
- квартиры от ущерба и повреждения;
- утраты права собственности на приобретаемую квартиру;
- в страховых компаниях, рекомендованных Банком.
Страхование жилья - также необходимый этап оформления ипотеки. Сроки кредитования при ипотеке дома или квартиры весьма продолжительны, поэтому банк требует гарантий в виде обязательного страхования рисков потери трудоспособности заемщика, утраты права собственности на жилье или его повреждения.
6. Проведение ипотечной кредитной сделки:
- подписание кредитного договора;
- подписание договора совместной аренды депозитной ячейки;
- осуществление расчетов по ипотечной кредитной сделке;
- подписание и нотариальное удостоверение договора приобретения квартиры за счет кредитных средств;
- подписание Закладной.
После проверки банком выбранной заемщиком квартиры или дома, а так же их оценки и страхования, наступает этап заключения договора ипотечного кредитования. В большинстве ипотечных банков форма договора ипотеки не подлежит изменению, и заемщику следует заранее с ней ознакомиться, чтобы позже не пришлось отказываться от кредита, если какие-то условия договора окажутся неприемлемыми. Возможен так же вариант, когда вместо отдельного договора ипотеки между продавцом квартиры и покупателем (заемщиком кредита) заключается договор купли-продажи, составленный таким образом, что ипотека из него возникает в силу закона. Одновременно с договором ипотеки может потребоваться оформление закладной. Это именная ценная бумага, свидетельствующая право кредитора на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без представления других доказательств существования этого обязательства.
Государственная регистрация ипотечной кредитной сделки. Банк предусматривает возможность проведения расчетов по ипотечной сделке как в безналичной форме, путем перевода денежных средств со счета покупателя (заемщика) на счет продавца, так и в наличной форме с использованием депозитной ячейки.
7. Погашение кредита. Погашение ипотечного кредита осуществляется заемщиком ежемесячно равными (аннуитетными) платежами. В случае досрочного частичного погашения кредита пересматривается размер аннуитетного платежа в сторону уменьшения.
2.2. Обеспечение и процентная ставка

В большинстве случаев ипотека является дополнительным соглашением сторон в обеспечение основного обязательства по кредитному договору, договору займа или иного обязательства, основанного на купле-продаже, аренде и т.д.
Как и залог движимого имущества, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
Ипотека, установленная в обеспечение исполнения кредитного договора или договора займа с условием выплаты процентов, обеспечивает также уплату кредитору (заимодавцу) причитающихся ему процентов за пользование кредитом (заемными средствами).
Кроме того, если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему: — в возмещение убытков и (или) неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства; — в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом; — в возмещение судебных издержек и иных расходов, вы званных обращением взыскания на заложенное имущество; — в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.
Ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, если договором не предусмотрено иное.
Закон предъявляет ряд требований к обеспечиваемому обязательству.
Во первых, оно должно быть названо в договоре, указана его сумма, основания возникновения и срок исполнения.
Во-вторых, если обязательство основано на договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.
В-третьих, обеспечиваемое обязательство определяется сторонами либо в твердой сумме требований, либо такая сумма определяется позже, а в договоре указывается порядок и другие необходимые условия определения суммы. Если же в договоре об ипотеке указывается общая твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных ипотекой, обязательства должника перед залогодержателем в части, превышающей эту сумму, не считаются обеспеченными ипотекой, за исключением требований, связанных с возмещением:
- судебных издержек и расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;
- расходов по реализации заложенного имущества;
- необходимых дополнительных расходов залогодержателя на содержание, охрану заложенного имущества либо на погашение задолженности залогодателя по связанным с этим имуществом налогам, сборам или коммунальным платежам.
Другими словами, стороны могут предусмотреть, что договор об ипотеке обеспечивает договор займа только на сумму предоставленных денежных средств без учета процентов за пользование.
Если залогодатель не исполнил обязательство вернуть заемные средства в установленный срок, залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования за счет предмета ипотеки, например жилого дома.
Поскольку стоимость жилого дома, как правило, значительно больше размера заемных средств, то залогодержатель имеет право только на часть денежных средств, полученных при продаже жилого дома с публичных торгов.
Право на проценты за пользование денежными средствами будет удовлетворяться наравне с иными кредиторами должника соответствующей очереди. Если же стороны договорились об исполнении основного обязательства по частям, то в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки либо периодичность платежей и их размеры либо условия, на основании которых будут определяться размеры платежей.
Стороны могут договориться о том, что ипотекой будут обеспечиваться и другие дополнительные расходы залогодержателя.
Когда предметом ипотеки является предприятие как имущественный комплекс, то сумма обеспечиваемого обязательства не может быть меньше половины стоимости имущества такого предприятия.
Вопрос о процентной ставке – один из существеннейших пунктов кредитного договора. Здесь возможно два варианта: либо ставка однозначно прописана в виде цифры (например, «11% годовых в долларах США») – в этом случае она называется фиксированной. Альтернатива – ставка плавающая. Она состоит из двух частей: «базы» - изменяющегося во времени индикатора рыночной ситуации и «банковской маржи» или надбавки – некоей неизменной величины, которая добавляется к базе.
Банковская маржа постоянна, ее размер прописан в кредитном договоре. А вот что такое «база»? Существует признанный финансистами всего мира индекс Libor (London Interbank Offered Rate – Лондонская межбанковская ставка предложения) – средневзвешенная процентная ставка по межбанковским кредитам, предоставляемым банками, выступающими на лондонском рынке.
LIBOR – это средняя процентная ставка, по которой банки предоставляют ссуды друг другу. Фиксинг LIBOR рассчитывается по семи важнейшим валютам: доллару США, евро, английскому фунту, японской иене, швейцарскому франку, канадскому доллару и австралийскому доллару. Соответственно, для кредитов в этих валютах этот индекс и берется в качестве основы при определении процентов по кредитам. Для российской валюты существует отечественный индекс MosPrime Rate – он рассчитывается в Москве по похожим правилам.
Кроме фиксированных и плавающих, бывают и гибридные кредиты. На начальном этапе, который может продолжаться 1-5 лет, ставка устанавливается фиксированной. Как правило, ставка существенно ниже ставки ипотечных кредитов с фиксированной ставкой, но выше, чем по обычным ипотечным кредитам с плавающей ставкой. После этого периода ставка начинает «плавать» в зависимости от рыночного индекса точно так же, как и в обычном кредите с плавающей ставкой.
Каждый банк принимает на себя всевозможные риски, связанные с финансовым положением в стране, стабильностью, дефолтом заемщика, с ликвидностью обеспечения, - При рефинансировании ипотечных кредитов стараются привлекать как можно более «длинные» ресурсы. Но, чем «длиннее» привлеченные деньги, тем они дороже. При плавающей ставке банк может рефинансировать свой портфель ипотечных кредитов с помощью «коротких» ресурсов, длина которых сопоставима с периодом переустановки плавающей ставки.
3. Ипотека в России в условиях кризиса
3.1. Проблемы и перспективы развития ипотеки в РФ в условиях кризиса

Мировой

 

ПРИНИМАЕМ К ОПЛАТЕ